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d:xyXM
時事評論 P12 信報財經新聞 林行止 2007-03-15
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 d`UJ"
林行止專欄 次按危機初現滙豐聲譽受損
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 3S1,si
儘管經濟底子仍然甚為健康，但次級按揭貸款公司連續出事，令認為美國經濟大局可以不受這次「次級危機」影響的論者，從本來指美國經濟可以「平安着陸」改說一場金融市場「大屠殺」、「大崩潰」已迫近眉睫，其對經濟及金融市場將有負面衝擊，是難以避免的。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 [*AE
據美國按揭銀行協會（ＭＢＡ）十三日公布的資料，逾期未供款的按揭物業去年第四季為百分之四點九五，而次級按揭則高達百分之十三點三；此二項數字俱為ＭＢＡ調查逾期債款三十七年來的最高紀錄。由於次級按揭額去年平均為物業市值百分之八十二（...「按盡」，其危險性不言而喻。擔心次級按揭貸款公司危機可能禍延銀行業、整個金融制度（次按公司把據說值一千五百億〔美元．下同〕的按揭物業包裝成「按揭負債票據」〔ＣＤＯ〕賣給投資銀行及對沖基金，一旦無法支付利息或贖回，肯定有負面連鎖性反應）以至物業市道（按揭出事等於有源源不絕的「銀主盤」應市），相信是華爾街中人的共識，亦是導致美股急速下挫的主因。
qe*6u
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「次級」（subprime）的意思不是低於優惠利率，而是客戶的信用或還債能力低於一般水平，即這類債務人並非「最佳」客戶；在銀根鬆動及物業價格「升完可以再升」的年代......專為這類客戶服務，而且在一段不短期間內生意興隆。去年底美國共有物業按揭四千三百五十多萬宗（按揭總額六十五萬億，比債券市場還大），其中次按六百多萬宗，比例不算大，但一旦有麻煩，對金融業肯定帶來巨大衝擊。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 Uu?
次級按揭令沒有充分財力（即尚未有資格）置業且信用欠佳的人有辦法「供樓」，有關公司的業務遂和物業市道及經濟形成良性循環──愈多人借錢買樓─樓市愈旺─樓價愈高─財富效應愈大─消費者花錢豪氣愈粗，結果是美國經濟長旺不衰....而大做貿易的國家經濟亦蓬勃興旺。
ro"xc)
©緣生術數研究社 -- 術數研究 Yg
顯而易見，這種情況令次級按揭貸款公司盈利前景璀璨，華爾街大行如美林及摩根士丹利等食指大動，紛紛投下「巨」資（相對於它們的資產，小菜一碟而已），美林牽涉的資金二十多億、大摩近十億，這些資金都可能血本無歸；若干近年在金融界呼風喚雨的對沖基金亦見獵心喜，他們當然曾獲利不菲，但輸掉以億元計的不計其數。值得注意的是，樓價稍稍下挫便有人不願供或供不起樓者，令次級按揭公司相繼出問題，但破產及申請破產保護令的迄今不外三十餘家，真正是冰山一角，稍後...
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 o\
滙豐銀行便是次級按揭貸款公司風雨飄搖的主要苦主之一！眾所周知，該行二○○三年以高價一百四十二億元收購前稱「美國家庭國際公司」現稱「滙豐融資」（Household International）的財務公司，便是次級按揭的「龍頭」公司，該公司嚴重內傷，令滙豐在剛剛宣布的年度業績中不得不「撥備」一百零六億。滙豐為了在美國拓展投資銀行業務，收購這家貸款額排名第二的次級按揭公司，短短三二年內便引致巨額的「可能損失」。事實上，一、二百億的損失，對滙豐這家世界排名第三大、○六年總資產一萬八千零六十多億的銀行來說，小意思耳，問題是因此令這家在香港投資者心目中信譽最佳盈利最豐的銀行蒙上「天真外國人」（naive foreigner）的惡名，其大號ＨＳＢＣ（香港上海滙豐銀行）則被目為「持有次級物業公司」（Holding Sad Building Corp.）或「那家傻蛋銀行」（Hey Sucker Banking Corp....
P9*w
©緣生術數研究社 -- 術數研究 Y!
外國投資者在美國遭遇滑鐵盧，是平常事，但滙豐由以精於盤算聞名寰宇的蘇格蘭職業銀行家管理百餘年，其穩重穩健有口皆碑，如今在次級按揭上慘敗，也許會令香港投資者信心動搖。滙豐要急謀補救。 在美國一敗塗地的外國投資，十九世紀末年便一再出現。於一八六五至一九○○年間，主要是英國、德國和荷蘭的投資者，一共購進約值二十五億（當年的美元）鐵道公司的股票和債券，發行公司因為資金容易籌措，遂大舉興建鐵路，結果是供過於求，加上競爭劇烈，期內約四分之一鐵道公司破產，外國投資者大都血本無歸……；較近的例子是二十世紀九十年代日本風險資金和地產大亨高價搶購美國的科網公司及地標性物業（和高爾夫球場），結果都以全軍盡墨收場。外國投資者投入美國市場的動機和美國本土投資者相同，都是希望趁經濟大旺時大賺一筆。美國政治穩定、地大物博、藏富於民及美國人養成先使未來錢習慣，令美國經濟在繁榮期特別有吸引力，本地投資者固然炒得暈頭轉向，資金充盈的外國投資者圖分杯羹，「財情」之常，但能全身而退的，都是淺嘗即止的小戶；超級大戶尤其是機構投資者用的是他人的金錢（ＯＰＭ），既貪婪又不夠謹慎，鑄成大錯者比比皆是。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 8<
從美國次級按揭危機看香港股市．二之一
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_________________
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2007/03/15 04:30pm
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PhS
"Unfortunately", most of the affected homes are in California.
g7&6L1
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If there are Sub-Prime loans in default in the East Coast, especially the metro New York area, lots of people would jump to buy them.
u
2007/03/18 02:56am
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SW
巴洛阿圖 = Palo Alto、
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 #b
山景城 = Mountain View、
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 .MO
庫比蒂諾 = Cupertino 與
X=W
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洛斯阿圖 = Los Gatos ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 ^kK
矽谷房地產 走勢兩極化
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Data Quick統計顯示 高房價續漲 且供不應求 低價位續跌 賣不掉空屋愈來愈多
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2007-08-17
GRc7
世界新聞網
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【本報記者王金城聖荷西報導】Data Quick15日所公布的統計資訊顯示，矽谷房地產仍持續朝兩極化發展，高價位住宅區房價持續上揚，而且供不應求，低價位住宅區房價持續下跌，而且賣不出去的空屋愈來愈多。整體而言，聖他克拉拉縣7月份的中間房價高達80萬500元，比上個月上升7.4%，創下歷史新高，然而7月份聖縣單一家庭的銷售量卻下跌了11%之多。
NS
©緣生術數研究社 -- 術數研究 s
新上任的華美地產協會理事長李伯江(Karl Lee)表示，
矽谷高價位的城市如巴洛阿圖、山景城、庫比蒂諾與洛斯阿圖等地，由於工作機會增加，而且華裔、印度裔家庭喜歡在這些好學區購屋置產，房地產行情將持續看好。李伯江就特別指出，華美地產協會所服務的民眾華裔與印度裔就各占30%，占去大部份，而且這些亞裔居民購屋時傾向於選擇學區好的高價位區。
4Vt
©緣生術數研究社 -- 術數研究 0fgo$
可是在此同時，席捲全美國的次級貸款風暴愈演愈烈，聖他克拉拉縣的情況雖遠比加州大部份地區好，可是今年第二季仍發出1275封拖欠房貸通知書，比去年同期足足高出140 %，也比今年第一季多20.5%。
79d
©緣生術數研究社 -- 術數研究 =$cu
雖然聖他克拉拉縣房地產經紀人協會(Santa Clara County Association of REALTORS) 總裁溫尼斯(Warren Winsness)表示，一般收到拖欠通知書的人都會設法將房子賣出，不一定會惡化成為查封屋(foreclo-sures)。可是這種現象也造成貸款銀行緊收銀根，初次購屋或信用指數不佳人士很難順利借到購屋款。
ap
©緣生術數研究社 -- 術數研究 UR.
由於收入高家庭爭著買高價位地區的房子，而較低收入的人又難申請到貸款，造成巴洛阿圖、庫比蒂諾房地產行情看漲，而聖荷西東區、南區等地的房子很難賣出去，房價持續下跌。可是也由於高價位的房子較易脫手，聖他克拉拉縣的中間房價也就不斷上揚。
x6i(gS
©緣生術數研究社 -- 術數研究 SM9
相反情況縣出現在聖荷西部份地區。水星報最近曾指出，聖荷西東區與南區等地的房價近幾年來不斷下跌，如聖荷西Blossom Valley一所3月份推出的房子，面積1143平方呎，標價才58萬元，而屋主2005年9月買下這棟房子的時後共花了62萬5000元。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 f81n
巴洛阿圖、洛斯阿圖、山景城等學區好的昂貴住宅區，現存待售屋預計36天之內即可銷售出去，而聖荷西東區、南區與中間地帶的現存待售屋過多，估計要花近四百天才能推銷完畢。待售屋存量過多，也影響到這些地區的房價。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 hPTryb
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 =Y
次貸風波衝擊較小 單一住宅銷售微增
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2007-08-17
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世界新聞網
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 XnnN
【本報休士頓訊】
受次級房屋貸款風暴影響，全美許多州的房市疲軟，房價下跌，但休士頓地區上月的單一住宅銷售卻微幅增加了1.6%，顯示在某些方面，休士頓所受次級房貸風波的衝擊較小。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 xe}k
上個月，根據休士頓地區房地產業協會的統計，共賣出了6856棟單一家庭住宅，多數是舊屋，但也有一些是新建的房屋。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 MMfQYP
正如若干華裔房地產經紀所說，休士頓地區房屋銷售不降反增，一方面是因為購屋人在開學前完成交割、上月房貸利率稍微下降，同時也是因為休士頓地區過去的房價上漲幅度不至過大、就業穩定。
*
©緣生術數研究社 -- 術數研究 O.ALg,
這些現象也反映在價格在15萬元至25萬元的房屋銷售上，價格在50萬元以上的房屋銷售也增加了15%。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 {=Ne?
根據休士頓房地產經紀協會(The Houston Association of Realtors)的統計，上月單一家庭房屋的中間價格與去年同月比較，微幅下降不到1%，大約是15萬5100元，而全美的單一房屋中間價位卻下跌了1.5%，為22萬3800元。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 B]GG
不過由於房貸的審核趨於嚴苛，休士頓地區房價在八萬元至15萬元的單一家庭房屋7月銷售量減少了6.6%。
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整個地區內的連幢房屋(townhomes)和集合住宅 (condominiums)的銷售也呈現連續第三個月的滑落，經紀只賣出了660個單位，比去年同月減少3.1%。
Q{X
2007/08/19 03:00am
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在美國一些地點，樓市價格沒有下跌過，或下跌很小， 還是很昂貴的。
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46州房銷下挫 全美屋價續跌
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2007年11月22日
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【紐約二十一日綜合外電】全美房地產行業頹勢繼續惡化。今年第三季度中﹐全美現房銷售下跌14%﹐50個州中有46個州銷售下跌﹐僅有兩個州銷量微升。另外﹐
全美平均房價下挫2%﹐在所調查的150個大都會地區﹐超過三分之一的地區房價出現滑坡。
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全國房地產經紀商協會(National Association of Realtors)周三公布調查報告顯示﹐包括一家庭房和共有公寓的現房年銷量從去年的629萬棟下降到542萬棟﹐房價中位值從1年前的22.53萬元下跌至22.08萬元。
Xi^
©緣生術數研究社 -- 術數研究 &a)_
銷量和價格的下降顯示﹐始於去年的房市滑坡可能會延續至少三年﹐到2009年開始復蘇。這一市況與18年前經濟衰退導致房市疲軟頗有相似之處。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 "n
全國房地產經紀商協會的經濟學家余恩(Lawrence Yun﹐音譯)稱﹐房市滑坡將令07年的國民生產總值增幅減少到2.1%﹐遠低於去年的2.9%。
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不過﹐他強調房地產市場並不是全國一體﹐不同市場的情況會有不同﹐甚至有時差異很大。余恩稱﹕「有些都會地區仍炙手可熱﹐有的則遭受嚴重打擊。」
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加州佛州房價暴跌
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 P
根據報告﹐有93座美國城市的房價獲得增長﹐3座城市的房價與去年同期相比未變。而第二季度﹐149個城市中的50個房價下跌﹐全國中位房價則下降1.5%。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 bGhIF
第三季度房價跌幅最大的城市是佛羅里達的Palm Bay﹐房價比去年同期下降了12.4%。隨後是加州的Sacramento﹐價格下降了10.5%以及降幅為10.4%的佛羅里達Sarasota。北達科他的Bismarck房價漲幅則最高﹐為15.1%。其次是鹽湖城﹐漲幅為14.1%及華盛頓州的Yakima﹐漲幅13.6%。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 y?4_o
現房銷量在哥倫比亞特區和美國46個州均呈下降狀態﹐僅北達科他州和佛蒙特州銷量上漲﹐分別上漲2.9%和0.8%。而愛達荷和新罕布什爾缺乏相關數據。內華達房屋銷量降幅最大﹐比去年同期下降了35%。佛羅里達排第二﹐下降了32%，之後是亞利桑那﹐為31%。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 Ath
次按衝擊 房貸商嚴格審批
V5
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隨著上升的房貸拖欠率壓低的房屋價格並令未售出房屋供應創紀錄﹐美國房市一直處在風雨飄搖中。擁有次級浮動利率房貸的業主現在面對的房產沒收比率已經達到5年新高。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 Bb
根據聯儲本月5日發佈的調查顯示﹐大約40%的美國房貸借貸商提高了他們針對優級借款人的房貸審批標準﹐而這是信譽最佳的借款人。在7月的調查中﹐只有15%的借貸商提高這一標準。而出借非傳統貸款的借方中有60%宣布了更嚴格的借貸標準﹐高於7月的40%。
rD%ab
2007/11/24 04:18am
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北京團搶法拍屋 中介看衰
1
價格鎖定4至10萬元 只能買到河濱或聖伯納汀諾縣公寓 且太偏遠出租困難
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 zK4x}
記者王善言
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洛杉磯報導
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 'See#
2008-12-03
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世界日報
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 eE-B%
美國受次級貸款影響出現大批法拍屋，也吸引中國大陸投資者。據「法制晚報」報導，下個月將有首個北京購房團來洛杉磯、舊金山及拉斯維加斯，鎖定價位在4至10萬元的法拍屋。
本地房地產業者歡迎外國客來帶動房市，但不諱言，該價位在南加州只能買到較偏遠的河濱及聖伯納汀諾縣，且不可能是獨立屋
。
AF-qbf
©緣生術數研究社 -- 術數研究 $[]C
地產經紀賴玲瑤指出，
想在洛杉磯縣或橙縣買到該價位的法拍屋，恐怕只有橙縣聖塔安那有可能。當地有極高比率的屋主透過次貸買房子，目前受創極深，法拍屋數量偏高。
FVq=M
©緣生術數研究社 -- 術數研究 )Oc
但買到的只會是公寓或集合住宅，且土地一定是透過租賃，房子更可能有訴訟纏身，一般人都避而遠之
。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 ]Z<9
這批外國客若願提高價位，
想在洛縣、橙縣買到30萬元上下的獨立屋也不容易。因這類法拍屋若狀況不錯很快就被搶走，偏偏華人不論中外若用現金購屋，都希望將價位壓低，反而沒有競爭力
。
j
©緣生術數研究社 -- 術數研究 G_b
目前市場上出現一些利用聯邦住宅管理局（FHA）擔保銀行提供房貸的所有人，在出價時願多付錢，讓銀行傾向賣給他們法拍屋，阻擾手上有現金的華人搶購。FHA擔保貸款雖允許當事人只付3%頭期款，但須擁有完整報稅紀錄、工作證明等，且需購買一旦無力清償房貸時由保險公司給付的保險。
+,
©緣生術數研究社 -- 術數研究 =9
曾帶領「台灣貴婦團」在南加州買房的李秉信說，目前以靠近河濱加大及聖伯納汀諾州大的房市最搶手，前者一棟650至900平方呎公寓，售價7至14萬元間。後者由於更偏遠，5萬元可能買到一棟650平方呎公寓。
il<'@
©緣生術數研究社 -- 術數研究 \ |o^
李秉信不諱言，當地法拍屋比比皆是，外國客若手上有現金，是最好的買家。
""G7R
©緣生術數研究社 -- 術數研究 ?ER
地產經紀周敏則說，4至10萬元能買到的房子不多，即使是河濱、聖伯納汀諾縣郊區，近千平方呎公寓或聯排式住宅平均售價也要7、8萬元，且「買來租給誰呢？」
l
©緣生術數研究社 -- 術數研究 Z.
因為當地房價便宜，就近有工作者通常買屋自住、不會租房子。而房市供過於求，那來那麼多房客。即便買來增值，在她看來也是遙遙無期。
2xzn
©緣生術數研究社 -- 術數研究 #gL C
會計師李新忠則說，
不論是否為外國人，若在美購屋且出租有收入，應誠實申報。好處是可抵減相關出租支出，包括房貸利息、保險費、維修費、地價稅等，以淨收入報稅。但如果未申報出租所得被查獲，國稅局將以毛收入來課稅，聯邦稅率最高可達30%，加州稅率為7%，很不划算
。
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布碌崙房價跌5.6%
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世界日報
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2008-11-11
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【記者曲怡文紐約報導】華爾街的金融風暴似乎也讓布碌崙的房價市場冷卻不少，根據最新研究發現，
布碌崙今年的第3季房市整體下降5.6個百分點，而其中華人聚集的南方多個社區也難逃下滑之勢，房價下跌5.2%。
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根據紐約市地產評估公司Miller Samuel Inc.最新公布的研究數據顯示，布碌崙平均房價由去年的54萬下降到51萬，其中布碌崙全區平均共有公寓(condo)的售價下降4.5%，第3季平均售價約為50萬元，另外1家庭到3家庭的住宅則是較去年同期下降3.2%，不過在合作公寓(co-ops)方面則未受太多影響，與去年同期售價相當。
5+K
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研究報告也顯示，
包含多華人聚居的日落公園、貝瑞吉、班森賀、戴克高地、羊頭灣、波蘿園，以及康尼島、弗萊布許、Canarsie、Midwood、海軍公園等南方社區的平均房價也從49萬元下降5.2%到46萬5千元，而在這些社區內共有公寓售價更是下降6.4%，合作公寓下降2.4%，不過1到3家庭的房價則是稍微上升1.8個百分比。報告也指出，這些南方社區在今年布碌崙第3季的房價市場中占有非常重要的角色，因為這些社區內所售出的1238個住屋單位已經占第3季房市的總銷售比率約54%。
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包含布碌崙高地、紅鉤、公園坡、Boerum Hill、Carroll Gardens、Gowanus等社區的布碌崙北區房市則是下降3.9%，
但是新興藝術家聚集的威廉斯堡(Williamsburg)與綠點(Greenpoint)兩個社區的房價卻似乎不畏金融風暴的威脅，以逆勢之姿上漲6.9%，第3季平均售價為64萬元。
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研究報告的結論是今年第3季的房屋單位總銷售量較去年同期下降了13.1%，由去年的2298件下降到2031件。Miller Samuel Inc.公司總裁米勒(Jonathan Miller)指出目前全國的房價市場都已經受到信用緊縮、高額房貸的影響，預估下一波新的房事遠景，恐怕要等到2009年底才可望出現契機。
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2008/12/14 01:32am
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購屋時機？曼哈坦房價跌2成
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世界日報
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2008-12-19
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【編譯中心綜合紐約18日電】聯準會褐皮書描述，曼哈坦房地產價格從夏天以來估計下跌了20%，紐約客可能感覺到購屋的機會到了。 amNY.com網站報導，本月稍早公布的聯準會褐皮書(beige book)說：「交易活動顯著減少，待售屋數量大增。」褐皮書的調查結果是根據房地產估價公司Miller Samuel的分析。
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該公司總裁米勒(Jonathan Miller)說：「基本上那是我們的觀察，現今賣出的房子比今年夏天少20%。轉捩點是李曼兄弟公司破產，以及房利美、房地美和AIG被聯邦接管的1周期間。那是我們開始看到真正明確改變的時候。」米勒認為，交易減少的原因是信用緊縮，以及導致許多人失去年終紅利的華爾街危機。
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房地產網站curbed.com創辦人史蒂爾(Alex Steele)認為，掉價20%可能還太保守。他說：「仲介們偷偷說的數字更可怕，像30%或40%。」
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該公司的第3季數據顯示，曼哈坦公寓的平均價格下滑11%，跌到148萬元。
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房價下滑可能迫使部分房子進入租屋市場。褐皮書報告說：「許多難以賣出的公寓改為出租，促使待租名單大為增加。平均租金比1年前下跌1%到4%。」聯準會的褐皮書每年公布8次，簡略報告多個地區的經濟狀況。
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2008/12/28 01:49am
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法拉盛樓房 建商紛停工
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世界日報
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2008-12-24
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【記者傅家槿紐約報導】經濟不景氣，房地產的開發也受到多方面衝擊，不但法拍屋增加、房市需求緊縮，閒置一半的工程和建築工地也大幅增加，不少建商因為借款困難被迫停工。
建築工程師趙洵以華人聚居的皇后法拉盛房地產市場為例指出，法拉盛雖然沒有其他地區蕭條，但也不可避免地受到房貸波及，「尤其是銀行貸款緊縮對建築工程影響最大。」
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建築業者表示，
工程貸款大致分為2種，1種是施工期間向銀行借貸的「建設貸款」（Construction Loan），另1種是建築體已經完成的「商業貸款」（Commercial Loan）。
目前大部分工地停頓的原因除了跌跌不休的地價之外，最主要的就是借不到建設貸款
。對銀行來說工程建築在尚未完成之前的變動風險較大，所以對於建設貸款的門檻也就相對要求比較高。
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一名建築業者以緬街與富蘭克林大道（Franklin Ave）的工地為例說，該工地2年前開始施工，地基工程已完成90%，不過由於銀行貸款的限制趨嚴、原物料上漲、地價下降等原因，讓工地面臨停工的窘境。另外位於友聯街與35大道的工地，也是因為銀行信貸收縮，建商借款困難，讓建築外觀已接近完成階段的工程不得已只好停擺。
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律師蘭岳表示，因房貸風波造成的法律訴訟時有所聞，尤其是因銀行信貸收縮，建商借不到款就會有停工並取消與買主的合約，讓買主交付的押金遲遲收不回來，造成買賣合約糾紛。蘭岳說，大部分房屋簽約合同會註明若建商在銀行貸款上發生困難，在「有條件下」會退回買主訂金，不過因為經濟不景氣，要找到另一個買主很不容易，所以不少建商在資金困難時也不願意放掉買家退還訂金。
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徐氏集團總裁徐朱留弟表示，法拉盛近2年大量翻蓋住宅公寓與辦公大樓，光是大學點大道與羅斯福大道交口就正在建設擁有1200個單位的高級住宅公寓，她預計法拉盛的住宅市場將呈飽和狀態，也因此讓她不顧兒子反對，毅然決定取消原本打算將緬街一棟住商混合大樓翻新蓋成38個單位2房1廳高級住宅的計畫。看到現在蕭條的景氣以及低落的房價，她說還好當初沒有將大樓重新翻修，「不然房子不但賣不出去，新蓋樓房空盪盪的，新的也擺成舊的了。」
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不只一般商業住宅受影響，大型企業也受波及。擔任室內設計工程的莊Raymond表示，去年他的公司接到賭場休閒公司巨擘米高梅金殿（MGM Mirage）準備在美東米高梅大賭場（MGM Grand）擴充計畫，整個團隊設計包括飯店大廳、賭博專區、餐廳等，其中的動線規劃、建材、占地尺寸經過多次與對方的討論協商，也都大致完成。
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然而5月米高梅大賭場(MGM Grand)甫舉辦盛大開幕式，卻在今年8月傳來米高梅集團要暫停擴充計畫的消息，於是即將完成的設計草圖只得停擺。原訂2012年開幕的新賭場米高梅金殿(MGM Mirage)50億元擴充計畫，被無限期擱置。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 R$Hr[l
徐朱留弟說，現在雖然不是投資房地產市場的好時機，不過她認為明年至2010年市場會慢慢復甦。也有經濟學專家建議，
現在雖然不是做房地產投資的好時機，不過投資與居住不同，若是住家自行居住，則不管什麼時候只要喜歡都可以買樓買房，畢竟長遠來說紐約的房市前景仍是樂觀的。
A
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華埠樓價 淡市挺立
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世界日報
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200-12-24
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【記者朱文漢紐約報導】
遭受金融風暴影響最大的莫過於房地產，不過一向「自給自足」的曼哈坦華埠地區，雖然同樣受到衝擊，但比起下城或中城的房地產，華埠只算是「輕災區」。
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在曼哈坦華埠經營多年的朗展地產公司負責人林嘉華表示，這次金融風暴對紐約房地產來說是很大的打擊，就連一向很少受到波及的曼哈坦地區，其房市如今也陷入低潮。
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他說，
曼哈坦地區很多住宅大樓其實都是依靠華爾街金融區內各金融機構的白領階層支撐，這些公寓單位一般來說，1房1廳租金約3000元至3500元不等，中低收入的市民根本租不起，大部分租客都是白領族。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 C
不過這次金融風暴嚴重打擊華爾街，很多大公司相繼裁員，有些員工雖然沒有失業但收入減少，許多白領族根本無法繼續負擔昂貴租金，假如市場為了因應經濟不景氣而壓低租金的話，就會直接引發連鎖的樓價下跌情形。林嘉華強調，
「華爾街的職員薪水，占了全紐約市民薪水的25%，他們都負擔不起的話，還有誰能？所以市場也就跟著垮。」
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另一方面，由於次貸問題是這次金融風暴的「元兇」，因此最近銀行在貸款置業方面都變得十分謹慎，也可以說變得百般挑剔，使很多人根本無法向銀行借貸買房子。他舉例，過去購買房子時銀行貸款率可高達80%至90%，但目前就連70%的貸款銀行也不願批准，試問一般中等收入的民眾怎麼會有購屋能力。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 ?
反觀曼哈坦華埠地區，林嘉華坦言華埠受到的影響其實並不大。他說，
華埠地區的房價一向都不是很高，因此就算面對這次的金融風暴，華埠的房屋市場仍有足夠的空間和生存能力
。他舉例，中城的樓價一向都是維持在市場的最高價，因此一旦經濟不景氣，樓價就會隨之下跌，相反地，華埠的樓價一直沒有達到最高點，加上買賣的流動性不高，所以就算房市不好也不會直接影響華埠，大部分樓價依舊維持不變。
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 ?( )
2008/12/29 03:22am
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4
法拍屋 價格誘人陷阱多
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 O
二○○八年紐約華人社區經濟回顧─三（法拍屋篇）
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 W^`
世界日報
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2008-12-25
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©緣生術數研究社 -- 術數研究 zOU#
【記者徐佳紐約報導】房地產市場哀嚎聲一片，看在擅於投資的華人眼中卻是發財的機會：低於市價20%、30%甚至一半價格的法拍屋（Foreclosure）越來越多，正是撿便宜的好時候。不過天下沒有白吃的午餐，其中的機關重重，如果不小心，很可能會花上比市價還要高的成本，結果「偷雞不成蝕把米」。 根據紐約市社區鄰里中心針對全市近5年的法拍屋統計，發現近2年的增加幅度最高，紐約市法拍屋在今年初至年中就增加了25%，預計今年的法拍屋將從原本的15000間暴升至20000間，其中又以皇后區東南方以及布碌崙北方的法拍屋增加最多。
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3種法拍屋 大量上市
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專門收集法拍屋資料的美國致富集團亞洲部經理趙健表示，其實法拍屋不光是在法院被拍賣的房子，還有屋主為降低信用損壞程度，在取得銀行同意後，低價賣出房屋，償還房貸的「低價銷售」（Short Sale），以及銀行在法院標得欠款人的房屋所有權後，再流入市面的「銀行拍賣屋」（REO）。
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這3種形式在房市紅火的時候都很少見，但因為這次的金融風暴，越來越多的屋主因為付不出房貸，被迫放棄自己的屋子。而且法拍屋的層次也提高，在長島曼哈塞（Manhasset）和Roslyn等高級住宅區都出現了法拍屋。
2zSC
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按照一般的程序，屋主3個月沒有支付房貸後，就會收到銀行通知，這時如果屋主仍然沒有還貸的能力，就要和銀行商量，進行「低價銷售」。屋主在規定時間內賣不出房子，房子就會被放到法院進行拍賣，銀行如果不滿意拍賣價格，則會自己出錢買下，成為「銀行拍賣屋」。趙健表示，加州的法拍屋從屋主收到銀行通知到被法院拍賣只需30天，但在紐約卻需費時約500天，所以加州從去年開始出現法拍屋，而紐約在今年才大量出現。
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根據美國致富集團的統計，皇后區目前有7000多間法拍屋，其中大多集中在牙買加、奧松公園和秋園等地區。華人集中的新鮮草原也有100多間，法拉盛則不到80間，不過這些房子絕大多數來自住在華人區的非華裔。
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華人法拍屋 比率很低
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業者分析，
華裔購房時一向精打細算，所以房子被法拍的數量極少。華美地產商會副會長司徒豪威估計，華人法拍屋最多只占整體拍賣數量的10%至15%，其中有些是已經美國化的華人第二代，花錢無節制；有些是非法出租被樓宇局發現，減少了收入，也有因不了解貸款知識，貸了「可調整利率抵押貸款」(ARM ，adjustable rate mortgage)，被飛漲利率壓垮的屋主。
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在法拍屋上述3個階段中，趙健認為最好的應該是「銀行拍賣屋」。因為在「低價銷售」階段，屋主往往還沒有山窮水盡，在價格方面不肯做很大的讓步，而且即使和屋主談好價格，還是要得到銀行同意，花費的時間很長，其中不確定因素很多。而到了「銀行拍賣屋」階段，產權清楚，買主只需和銀行進行談判，而銀行為了要早日收回資金，往往願意做一些比較大的讓步。
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何時宜下手 專家難斷
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不過司徒豪威則認為「低價銷售」階段應是買家下手的最佳時機，因為在這個時候出手房子，賣家可以降低信用損害程序，所以願意對買家做出讓步，而且因為還有人住，房子的狀況比較好。這時候所需要的是一個懂得如何與銀行進行討價還價的經紀人。如果法拍屋到了「銀行拍賣屋」階段，往往已經空置了很久，房子的狀況可能變得非常糟糕，而且銀行本身的貸款有一定數額，不可能無限制的降價。在購買的過程中，還有很多規定，程序也非常複雜。
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不過兩人都同意，在法院競標購買法拍屋絕對不是一個好主意。首先是時間非常緊迫，法院在拍賣前24小時才公布被拍賣房子的信息，在這麼短的時間中，有意購買者很難對看中的房子進行全面調查，包括房子的狀況、是否還有其他屋主以及其他貸款等，就算低價買下，風險仍然很大。如果上述幾方面出了問題，最後買家很有可能出了錢，還拿不到房子。
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Y,w.Y
©緣生術數研究社 -- 術數研究 ;
在法院競標法拍屋的另一個不方便之處是要在30天內完成貸款等手續。新美貸款銀行總裁陳邁克表示，這在目前的金融形勢下，除非是找他們這樣的專業貸款銀行，
一般大銀行根本無法做到在30天內完成所有的手續。而這也意味著購買者手中必須要有大量的現金。
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另外由於屋主大多是因還不起貸款被迫放棄房子，還損失了大筆的頭期款，心中可能存有怨氣，在離開時對房屋進行破壞，「在馬桶裏灌水泥、在牆上打洞或是剪斷屋裏的電線，都是在法拍屋中常見到的情形。」司徒豪威表示，「我的建議是，永遠不要去買一個沒有人住的空屋子，因為沒有人知道前任屋主對房子做了些什麼，而且長期的斷水斷電斷暖氣，對房子本身損害很大」
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2007/03/07 11:32am 
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